부동산 투기와 □정부의 실패□

- 의문의 부동산시장

온 국민의 생활과 재산형성에 직결되어있는 부동산 문제에 관해서 누구나 가지고 있는 공통의 의문이 있다.

첫째, 정부는 부동산 투기억제 대책을 끊임없이 쏟아내고 있는데도 불구하고 부동산 투기는 더욱 더 극성을 부리고 새로운 대책이 나올 때 마다 왜 부동산 가격은 오히려 더 오를까?

둘째, 강남지역을 중심으로 서울 일부 지역의 부동산 가격은 아무리 보아도 너무 높은데도 최근 1-2년 사이에 또 거의 2배에 가까운 상승을 보이고 있다. 이런 현상의 이유는 무엇이며 언제까지 갈까? 소위 □강남 불패론□은 지속될까?

셋째, 우리나라의 부동산 가격에 일본과 마찬가지로 큰 거품은 없는지? 있다면 지금과 같은 장기불황이 계속되는 경우 어떤 조건하에서 꺼지기 시작하여 한국경제전반에 엄청난 충격을 주지 않을까?

이상의 의문에 대한 적절한 이유와 해답을 찾을 수 있다면 우리나라의 부동산 문제의 본질과 그간의 부동산투기억제대책의 문제점 그리고 앞으로의 문제해결 방안에 대한 의미 있는 시사점이 될 것이다.

- 시장원리와 역행하는 부동산 정책

지난 2년간에만 해도 무수한 군소 대책은 제외하고도 정부는 작년에 4차례, 금년 들어 3차례나 연 이은 대규모 주택시장 안정대책을 통해 가용할 수 있는 모든 수단을 동원했지만 가격 안정에 별 도움이 되지 않았다.

급기야 지난 9월 5일에는 □재 건축시장 안정 대책□이란 이름으로 강남지역 재건축에 대한 중소평형 의무건설 비율 확대, 서울지역  용적율의 하향 조정 및 이의 보완조치로서 건설될 판교 신도시에 사설 학원 단지의 설치 등 논란의 여지가 큰 특단의 대책까지 내놓은 바 있다.

그러나 이 대책이 나온 후 강남의 재건축시장을 비롯한 부동산 시장이 잠깐  얼어붙는 듯 하더니 얼마 못가서 또 다시 강남지역을 중심으로 부동산 투기가 다시 일기 시작하고 이런 움직임이 다른 지역으로 급속하게 확산되는 기미를 보이자 최근 정부는 어떤 희생을 치르고서라도 부동산 가격만은 꼭 잡겠다고 하면서 폐기된 □토지 공 개념□ 관련 제도와 유사한 제도의 재도입을 포함하는 초 강수의 투기억제 대책을 내놓겠다고 공언하고 있다.

문제는 정부가 강력한 부동산 투기 억제 대책을 내놓을 때 마다 부동산 가격은 오히려 더 올랐다. 그래서 이번에도 부동산에 밝은 많은 사람들, 돈의 생리를 잘 아는 사람들은 역설적으로 지금이야 말로 부동산에 더 투자할 때라고 생각한다. 불행하게도 지금까지 이런 식으로 정부의 정책을 불신하고 정부의 정책방향과 역행하여 부동산에 투자해온 사람들이 대부분 성공했다. 왜 이렇게 됐을까?

그간의 부동산 정책에 대해서는 다음 두 가지 점에서 깊은 반성이 필요하다.

첫째는 그간의 부동산 정책의 대부분이 시장의 수급원리와 조화되지 않는 내용이었다는 점이다.

물론 주택시장은 매우 불완전한 시장으로서 일반적인 재화시장에 비하여 가격의 수급조절 기능이 매우 취약하고 수급곡선도 대체로 매우 비정상적인 모습을 보인다. 주택 보급률 역시 재건축 수요와 지역간 불균형을 감안할 때 아직도 충분한 수준에 이르지 못하는 만성적 공급부족 상태에 있기 때문에 언제나 투기가 발생할 수 있는 상황이 조성되어 있는 셈이다.

여기에 부동산 문제가 시장기능에 의해서만 해결되는 데 한계가 있고 따라서 정부의 각 종 규제를 수단으로 한 투기억제정책의 불가피성이 인정된다.

그러나 이 것이 부동산 정책이 시장의 수급원리를 무시해도 좋고 때로는 오히려 그와 역행하는 내용까지도 인정된다는 의미는 아니다.

그간의 부동산 투기억제정책의 대부분은 시장의 수급원리와 조화되지 않는  것들이었다. 수요에 상응하는 공급을 원천적으로 제한하는 대책들이 남발되어 온 반면 수요의 적절한 조절을 가능하게 하는 세제의 근본적인 개편은 이런 저런 이유로 계속 유예되어 왔다. 아직도 현실과 엄청난 괴리가 있는 과세표준이 이런 사정을 단적으로 나타내고 있다.

소위 □9.5대책□이 나온 지 불과 한 달 남짓한 시점에서 이 달 29일로 발표가 예고되어 있는 또 다른 초 강수의 대책들이 □부동산 공(公) 개념□의 강화란 관점에서 거론되고 있는데 이 대책들이 토지거래 허가제등 시장원리와 조화되지 않는 내용이 주를 이루는 경우 또 다른 실패를 면하지 못할 것이다.

어떤 경우에도 부동산 정책은 공급측면에서는 공급을 원활히 하고 수요자의 요구가 공급과정에 최대한 반영되도록 하는데  그 기본을 두어야 하고, 수요 측면에서는 투기적 수요에 대해 그 수요 동기를 억제할 수 있는 정책 수단을 동원하는 데 기본을 두어야 한다. 부동산 보유와 양도차익에 대한 적절한 과세 이상의 효율적인 수단이 없다. 정부가 이런 기본원리를 존중하고 부동산 시장의 기본 틀을 정비해 가면 부동산과 관련한 세부적인 문제는 다소 시간이 걸리더라도 그 틀 내에서 시장에서 시장기능에 의해 해결되어 갈  것이다.

부동산 대책이라고 하여 시장원리를 무시한 왕도(王道)가 있을 수 없다.

- 부동산 투기의 주범은 정부의 경기부양책

둘째는 우리나라에 있어서 부동산 투기를 유발해 온 주범은 정부의 경기부양책이라는 점이다.

IMF사태 이후 이의 극복과정에서 당시 김대중 정부는 경제성장의 조기 회복을 위해 경기 부양책을 대대적으로 썼다. 그 간의 부동산 투기 억제 제도를 대부분 무력화 시키고 부동산 경기를 자극하는 조치가 그 시작이었다.

그 결과 그냥 두어도 지표상 회복될 수밖에 없는 거시경제의 모습을 99년 10.8%, 200년 9.8%로 끌어 올렸으나 오늘날 우리 경제가 이미 경험하고 있고 앞으로도 우리 경제에 엄청난 문제를 계속 던져 줄  IT버블, 가계의 신용카드 버블과 더불어 부동산 버블을 만드는 직접적 요인을 제공했다.

2001년 또 다시 경기가 침체하자 그 해 하반기에는 제한적 경기조절 정책이라는 이름으로 또 다른 경기부양책을 썼다.

이런 경기부양책이 나올 때 마다 제도적으로 자리잡혀있던 합리적인 대부분의 부동산 투기억제 제도는 뿌리부터 흔들리게 마련이었다. 개발이익 환수제도나 1가구 다주택 양도소득에 대한 중과세 제도의 변질이 대표적인 것이다.

현 정부도 집권 이후 경제가 계속 어려워지자 이의 구조적 원인에 주목하기보다 손쉬운 경기부양책으로 단기 대응에 급급하고 있다.

금년도 경기전망이 계속 낮아지던 터에 태풍 등 자연재해까지 겹쳐 성장률이 3%에도 못 미칠 것이라는 전망이 나오고 있으니 대통령의 공언에도 불구하고 조만간 정부는 또 다른 경기부양책을 들고 나올지도 모른다.

경기부양책이 필연적으로 부동산 투기를 유발하는 것은 과거 30년의 경제 운용경험이 말하고 있고 이론적으로도 그런데 어느 정권을 막론하고 부동산 투기가 생길 수밖에 없는 정책을 계속 쓰면서 한편으로 부동산 투기를 잡기 위하여 또 다른 억제책을 계속 내놓는 모순을 거듭하고 있는 셈이다.

- 부동산 거품의 실체와 붕괴 가능성

지금까지의 부동산 문제와는 달리 소위 □부동산 버블□과 이의의 붕괴로부터 초래될 우리 경제 전반에 미칠 가공할 영향에 대한 우려가 최근 심각하게 제기되고 있다. 최근에는 중앙은행 총재까지 이 문제에 대해 언급하고 있다.

금융통계는 2001년 2분기 이후 가계의 금융자금 수요가 금융 자금공급을 초과하기 시작하여 가계가 금융 자금의 수요자로 전락하고 있는 사실을 나타내고 있다.

최근 몇 년간 소득 수준을 초과하는 과소비 지출에서 신용 카드 버블이 생기는 동시에 가계의 자산 운용이 부동산을 중심으로 매우 투기적으로 변해 왔고 여기에 부동산 투기 버블 현상이 심화되고 있다. 특히 부동산 담보대출과 관련하여 가계는 2001년 2분기부터 확정 금리손실, 불확정 호가라는 매우 위험한 부동산 게임에 빠져 있어 부동산 가격이 지속적으로 상승하지 않는 한 파산위험에 직면할 가능성이 높아지고 있다.

여기서 부동산 투기와 관련해서 한국경제가 빠진 매우 심각한 딜레마의 일단을  읽을 수 있다. 즉 한편으로 부동산 가격이 지속적인 투기의 뒷받침으로 계속 상승하지 않거나 지금과 같은 경기침체의 계속 즉 장기불황에 빠지게 되면 가계부문은 소위 부동산 버블의 붕괴로 파산할 위험성이 크다는 사실이다.

이런 버블의 붕괴 현상은 가계부문에서 발생하기 때문에 어쩌면 기업부문에서 시작된 일본의 부동산 버블의 붕괴가 일본경제에 미친 영향보다 더 큰 영향을 한국경제에 미칠지도 모른다.

한편으로 만약 부동산 투기와 부동산 가격상승이 계속되면 일시적으로 부동산 버블의 붕괴는 유예될지 모르지만 말할 것도 없이 국민의 주거생활안정의 심각한 파괴와 자원배분의 왜곡으로 역시 한국경제는 벗어나기 어려운 위험에 직면할 것이다.

한국경제는 부동산문제와 관련 □진퇴양난□의 처지에 있는 셈이다.

이 버블의 본격적 발생과 정부의 경기부양 노력 간에는 깊은 관계가 있다. 부동산 버블 현상을 가져 온 왜곡된 금융흐름의 배후에 정부의 경기부양책이 있다. 이 거품이 금융지표상으로도 뚜렷하게 들어나는 것은 바로 2001년 하반기에 앞에서 언급한 경기부양책을 쓸 때부터다.

- □강남불패론□과 교육평준화 정책

교육수요자들인 학생과 학부모의 교육수요의 핵심은 □수월(秀越)성의 충족□ 즉 남보다 좋은 교육을 받겠다는 데 있다. 그러나 공급 면을 보면 이와 전연 상반되는 중·고교 평준화 정책, □열린 교육□이란 이름의 하향 평준화 교육기조가 중등교육의 핵심을 이뤄왔다. 이런 수급의 불일치가 세계에서 가장 높은 사교육비 부담, 교육이민, 조기 유학, 기러기 부부 등, 한국 특유의 망국적 교육환경 조성의 원인이다. 강남 아파트 값의 폭등, 소위 □강남 불패론□의 배경에 바로 이 교육정책의 실패가 있다.

교육수요자들이 정상적인 공교육을 통해서는 교육의 수월성에 대한 수요를 충족할 수 없게 됨에 따라 좋은 학교 그리고 명문 학관 등 사교육 조건이 좋은 강남지역으로 주거를 옮기기 시작하고 이는 점차 가열되어 왔다. 이 현상은 다른 유리한 문화적 생활요건과 상승작용을 이루어 오늘의 강남지역 집값의 폭등과 이의 확산으로 이어지고 있는 것이다.

따라서 강남의 아파트에 대한 수요를 일률적으로 투기적 수요로 간주하고 지금과 같은 가격 상승을 전적으로 투기적 요인에 의한 비정상적 상승으로 보고 문제에 대처한다면 또 다른 실패를 자초할 것이다.

평준화 정책의 근본적 수정 등 정부의 잘 못된 교육정책의 근본적 재검토가 없으면 □강남 불패의 신화□는 지속 될 것이다.

- 합리적인 부동산 정책은 □정부의 실패□의 인정에서 출발해야

정부가 경제운영에 있어서 경제의 구조적 개선보다도 경기의 순환적 움직임에 보다 민감하게 반응하고 인위적인 경기 부양책의 유혹에서 벗어나지 못하는 한 그리고 교육에 이어서 평준화 정책이 지속되는 한, 시장의 원리를 존중하지 않는 한 어떤 부동산 투기 억제정책도 효과가 없을 것이다.

결론적으로 오늘날 부동산 시장의 과열과 투기 현상은 과거와 같은 □시장의 실패□에서 보다도 □정부의 실패□에서 오는 측면이 훨씬 더 크다. 이에 대한 깊은 반성이 부동산 문제해결의 출발점이 돼야 한다.